¿Cuánto tendré que pagar a Hacienda por la venta de un piso?

Índice del artículo

1. Impuestos que se pagan por vender un piso
2. Qué es la plusvalía municipal
3. Cuánto se paga de plusvalía al vender una casa
4. Cuánto se paga de IRPF por la venta de una vivienda
5. Cómo se calcula lo que hay que pagar en Hacienda al vender una casa
6. En qué casos se exime el pago del IRPF
7. Qué gastos hay que afrontar de Notaría y Registro

1. Impuestos que se pagan por vender un piso

Al vender una casa, hay que asumir diversos gastos y el pago de algunos impuestos. Los impuestos a pagar son concretamente los siguientes:

• La plusvalía de Hacienda (esto es, el IRPF).
• El impuesto o plusvalía municipal.

Con respecto a los demás gastos que hay que pagar al vender una casa, nos encontramos por ejemplo con la cancelación de la hipoteca del piso en caso de haberla, y los gastos de notaría.

2. Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU). Se paga en el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentra la casa. Se exige el pago de este impuesto siempre, tanto si hay pérdidas como si realmente existen plusvalías al vender la casa.

3. Cuánto se paga de plusvalía al vender una casa

Este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda, así como el total de años que se ha sido propietario de la misma. En cada ayuntamiento se calcula de forma diferente, rigiendo la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (vigente hasta el 30 de junio de 2022).

La plusvalía municipal se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la compraventa de la vivienda. Aunque este impuesto debe pagarse siempre, se puede evitar cuando, al realizar la venta, tienen lugar minusvalías.

Normalmente, la pérdida o ganancia patrimonial se obtiene de la diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión de la vivienda.

Cómo se calcula el valor de adquisición

Para obtener el valor de adquisición, hay que sumar los siguientes importes:

• Importe real de adquisición. Es decir, el importe por el que se adquiere la vivienda.
• Coste de las inversiones y mejoras. En aquellos casos en que se hayan realizado inversiones y mejoras, el coste de estos se añadirá también al valor de adquisición.
• Gastos y tributos accesorios. Son todos aquellos gastos y tributos que conlleva la adquisición de la vivienda, y que hubiera satisfecho el adquirente. No se incluyen los intereses.

Una vez sumados estos importes, hay que restar el siguiente:

• Amortizaciones. Las amortizaciones correspondientes a los bienes amortizables se restan para obtener el valor de adquisición.

Cómo se calcula el valor de transmisión

Para calcular el valor de transmisión, hay que tomar el importe real de la venta, y restarle los gatos y tributos que conlleve la transmisión, y que tuviera que satisfacer el vendedor.

4. Cuánto se paga de IRPF por la venta de una vivienda

Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se obtienen por la venta de la vivienda se añaden a la base imponible del ahorro, en el caso de que el contribuyente haya sido su propietario al menos durante un año. Estas ganancias y pérdidas tributan en función de los siguientes tramos:

• Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
• Entre 6.000 y 24.000 euros: 21%
• Más de 24.000 euros: 24%

5. Cómo se calcula lo que hay que pagar en Hacienda al vender una casa

Vamos a ver cómo se calcula este beneficio del que hablábamos en el apartado anterior:

• Tenemos que restar el valor de compra actualizado por coeficiente al valor de la venta.
• La fórmula a aplicar inicialmente es la que vimos en el apartado 2 para calcular el valor de adquisición y de transmisión.
• Luego tenemos los coeficientes de actualización, que reducen el incremento patrimonial y dan el valor adecuado al piso en función del uso que ha tenido.
• Se aplican en el importe real de adquisición, dependiendo del año en que esta se satisface.

Veamos cuáles son estos coeficientes:

6. En qué casos se exime el pago del IRPF

Existen 3 casos en los que no hay que pagar el IRPF aún obteniendo plusvalía al vender la vivienda:

• Si volvemos a reinvertir el dinero en otro inmueble
• Si el vendedor tiene más de 65 años
• En los casos de dación en pago

Venta de la vivienda habitual y reinversión

Cuando se vende la vivienda habitual y se reinvierte en la nueva vivienda, no hay que pagar en el IRPF. La compra tiene que hacerse en 2 años.

Si se vende la vivienda habitual y solo se reinvierte una parte para la compra de la siguiente, el resto del dinero sí debe tributar.

Esta exención no se aplica en las compras hechas después del 1 de enero de 2013.

Personas mayores de 65 años

Los mayores de 65 años, así como las personas con dependencia severa o gran dependencia, están exentos del pago del IRPF en el caso de la venta de una vivienda (aunque sí hay que hacer la declaración).

Estas personas tampoco tienen que pagar impuestos a la hora de vender cualquier inmueble (no solo la vivienda habitual), si lo obtenido se destina para una renta vitalicia asegurada.

Dación en pago

Cuando las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda se deban a una dación en pago al banco para cancelar la hipoteca, también se exime el tributo en el IRPF.

7. Qué gastos hay que afrontar de Notaría y Registro

En el caso de que no se haya hecho la cancelación registral de la hipoteca, hay que pagar dicha cancelación para que el comprador nuevo pueda poner a su nombre la vivienda.

Además, esta debe venderse libre de cargas, lo cual quiere decir que el IBI, pagos de comunidad, etc., deben estar satisfechos a la hora de transmitir la vivienda.

Desde el año 2013, también hay que presentar el certificado de eficiencia energética.