Si no puedes pagar la hipoteca de tu vivienda, debes plantearte si puedes acogerte a la dación en pago. Esta opción te permite saldar la deuda con el banco, entregándole la vivienda y quedando libre de tu hipoteca. Si quieres saber los requisitos para la dación en pago, en este artículo te los explicamos.
Índice del artículo
1. ¿Qué es la dación en pago?
Es una medida que surge gracias a la ley de la segunda oportunidad. La dación en pago es un acuerdo al que llegan un banco y una persona que tiene una deuda para poder saldarla.
Se trata de un deudor que no puede pagar la hipoteca, de manera que entrega su casa al banco, que la recibe y da por liquidada la deuda, sin que queden pagos pendientes (ni intereses, ni cantidades pendientes).
De esta manera, ambas partes ganan:
- Por un lado el deudor, que se ve liberado por completo de la deuda que tenía con el banco.
- Y por otro lado también sale ganando el banco, que evita tener que acudir a los Tribunales para poner en marcha la ejecución hipotecaria. Así se evitan de los costes que conlleva dicha ejecución hipotecaria, sobre todo en los casos en que se duda que se puede llegar a cobrar, porque ni los titulares ni los avalistas son solventes, y probablemente no puedan hacer frente a la deuda.
2. Requisitos para la dación en pago
Para poder acogerse a la dación en pago, el deudor tiene que ser considerado de buena fe, es decir que vaya con buenas intenciones.
Para ello tiene que cumplir estos requisitos:
- No haber sido declarado culpable en el concurso, es decir, que su insolvencia no se haya provocado mediante actos voluntarios o por engaño del deudor.
- No tener una condena en sentencia firme por delitos contra el patrimonio, el orden socioeconómico, por falsedad documental, contra la Hacienda Pública, la Seguridad Social, o por un delito contra los derechos de los trabajadores, dentro de los 10 años anteriores a que se declare el concurso.
- Haber celebrado o al menos intentado celebrar un acuerdo extrajudicial de pagos, intentando así establecer una forma de poder pagar, o al menos un sistema de quitas, directamente con aquellos a los que se debe la deuda. Estos acuerdos conllevan unos gastos, y el deudor debe de disponer de dinero para hacerles frente.
Requisitos específicos
Y luego, el deudor debe cumplir los siguientes requisitos específicos:
- Comparecer siempre que se le requiera.
- No haber obtenido un concurso de acreedores durante los diez años anteriores.
- Aceptar que la resolución de la deuda se haga pública durante cinco años.
- Someterse a un plan de pagos durante cinco años, para aquellas deudas que no se pueden perdonar, como las de alimentos.
- No haber rechazado un puesto de trabajo que fuese acorde a sus capacidades, durante los cuatro años anteriores.
Requisitos económicos
Pero además, hay que cumplir una serie de requisitos relacionados con la hipoteca y la situación económica del deudor, que son los que te contamos a continuación:
- Que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble cuyo precio de compraventa no esté por encima de los siguientes valores:
- Municipios con más de 1 millón de habitantes: 200 mil euros
- Entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180 mil euros
- Entre 100.000 y 500.ooo habitantes: 150 mil euros
- Hasta 100.000 habitantes: 120 mil euros
- La hipoteca tiene que recaer sobre la vivienda habitual.
- Todos los miembros de la unidad familiar tienen que carecer de rentas por trabajo o por actividades económicas.
- La cuota que resulte tiene que estar por encima del 60% de los ingresos netos del total de la unidad familiar
- La totalidad de la unidad familiar no puede tener otros bienes o derechos patrimoniales con los que pueda saldar la deuda.
- El préstamo hipotecario debe ser para la compra de la vivienda habitual, que será la única propiedad del deudor. No puede haberse constituido otras garantías reales, ni haber otros intervinientes que no cumplan el tercero y cuarto de estos requisitos.
- Si hay cotitulares que no sean de la unidad familiar, tienen que cumplir los requisitos segundo, tercero y cuarto.
3. Cómo solicitar la dación en pago
Si no puedes pagar tu hipoteca, los primero que debes hacer es hablar con la persona de tu banco con la que suelas hacerlo y contarle tu situación. Debes plantearle que deseas llegar a una solución que os beneficie tanto al banco como a ti, porque a ti te evite perder tu vivienda, y al banco aumentar el nivel de morosidad.
Dos posibles soluciones serían:
- Acordar que la hipoteca no se va a pagar durante un tiempo, aunque luego la deuda se verá aumentada. Por eso, esta no suele ser una solución aceptada por los bancos.
- Establecer que durante un tiempo solo se van a pagar los intereses, reduciendo de esta manera la cuota mensual de la hipoteca (aunque no se reduce la cantidad que se debe al banco)
Si no consigues llegar a ningún acuerdo con el banco que te permita mantener tu casa, entonces es cuando no queda más remedio que solicitar la dación en pago.
Una solución intermedia sería, si el banco acepta la dación en pago, intentar que te permita vivir de alquiler en esa vivienda, de manera que, aunque la vivienda ya no sea de tu propiedad, puedes seguir viviendo en ella.
4. ¿Cuánto pueden tardar en concederme la dación en pago?
El banco puede tardar aproximadamente entre 3 y 6 meses en aprobar la dación en pago o, en su caso, entregar el expediente denegando esta.
Durante el proceso, los intereses de demora, gastos judiciales y las comisiones por impago se añaden a la deuda, de forma que la incrementan en un 30%. Si se logra la dación en pago, los intereses de demora no se tienen que pagar.