¿Quién paga la plusvalía?

Índice del artículo

1. ¿En qué consiste la plusvalía municipal?
2. ¿Quién paga la plusvalía?
3. ¿Pueden pactar las partes algo distinto?
4. ¿Cómo se calcula la plusvalía?
5. ¿Hay que pagar este impuesto aunque el inmueble no aumente de valor?

1. ¿En qué consiste la plusvalía municipal?

Los inmuebles urbanos suelen revalorizarse con el paso del tiempo. Cuando se adquiere un bien de este tipo, hasta que este se transmite de nuevo, normalmente aumenta su valor. Por esta razón, existe un impuesto que grava esa plusvalía, y que precisamente se conoce con el nombre de plusvalía municipal o simplemente plusvalía, si bien su nombre técnico es «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana». Los Ayuntamientos son los encargados de establecerlo, y se encargan de su gestión integra.

Es decir, el hecho imponible de este impuesto es el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos, y que tiene lugar cuando se transmite su propiedad o cualquiera de los llamados «derechos reales» sobre dicho terreno a través de cualquier título, sea una venta, una herencia, etc.

2. ¿Quién paga la plusvalía?

La ley distingue dos situaciones a la hora de establecer quién es el obligado a pagar la plusvalía:

• Cuando se trata de transmisiones de terrenos, o bien de herencias y donaciones, el obligado a pagar el impuesto es el quien adquiere.
• En caso de compraventa, el obligado a pagar será el vendedor.

3. ¿Pueden pactar las partes algo distinto?

Es muy habitual en las compraventas acordar en escritura que la plusvalía la pague el vendedor. Si ocurre esto, el Ayuntamiento debe girar la liquidación al vendedor e ignorar dicho pacto. No hay que olvidar que la ley prohíbe que los elementos de la obligación tributaria sean alterados a través de actos o convenios entre los particulares. Dichos acuerdos no surten efectos ante la Administración, además de poder generar consecuencias jurídicas a nivel privado.

Lo que recomiendan los expertos al vendedor es que pida al comprador una provisión de fondos, antes de escriturar, para poder hacer frente al pago de la plusvalía.

4. ¿Cómo se calcula la plusvalía?

La plusvalía se paga multiplicando el valor catastral del terreno por el coeficiente aprobado por el Ayuntamiento al que este pertenezca (los máximos coeficientes suelen estar en torno al 3,5%), y por el número de años que han transcurrido desde la compra, hasta un límite de 20 años.

Como resultado de la operación anterior se obtiene la base imponible, que tendrá que multiplicarse ahora por el tipo de gravamen que establezca el Ayuntamiento (el máximo es de aproximadamente el 30%). El resultado es la cuota que se debe pagar.

Es decir, según esta fórmula, cuantos más años hayan transcurrido desde que se compró el inmueble y hasta el momento de la transmisión, más alta será la cantidad a pagar  por este impuesto. Estas reglas tan solo se aplicarán cuando hayan pasado menos de 20 años entre la compra del inmueble y su venta. Pasados ese tiempo, el impuesto no aumentará.

Una vez transcurridos los 20 años de la compra del inmueble, el impuesto de plusvalía no aumenta.

5. ¿Hay que pagar este impuesto aunque el inmueble no aumente de valor?

En el año 2010, una sentencia de un juzgado de Cuenca cuestionó la fórmula matemática que se aplica para obtener la cantidad a pagar la plusvalía. Pero más allá de esto, dos años después, en 2012, una sentencia del Tribunal superior de Justicia de Cataluña consideró que no se había producido un incremento real del valor del terreno, y que por lo tanto no había ninguna obligación de tributar por este impuesto. Esta sentencia marcó un hito, y cada vez más jueces siguen esa misma interpretación.

Es decir, muchos jueces están posicionándose contra este impuesto, considerando que no hay obligación de tributar por el mismo cuando no ha habido un incremento en el valor del terreno urbano. Si bien también hay algunas personas que consideran que los jueces no han interpretado la norma de forma adecuada, confundiendo pérdida patrimonial con pérdida de valor.

Pero lo cierto es que están prosperando las demandas en aquellos casos en que se puede acreditar que no ha existido un incremento de valor, y sí una depreciación. En ocasiones es necesario un peritaje para demostrar este hecho, pero a veces las propias escrituras de compraventa y tasaciones hipotecarias son prueba suficiente.

Entonces, ¿qué se puede hacer?

Lo que aconsejan los expertos es seguir los dos siguientes pasos:

1. En primer lugar, pagar la plusvalía dentro de los 30 días posteriores a la transmisión (el plazo se amplía a los 6 meses cuando se trata de una herencia. De esta forma se evitan posibles sanciones.

1. Y posteriormente, reclamar el importe pagado y los intereses de demora, acción para la cual se cuenta con un plazo de 4 años. Esto es así si el contribuyente presenta una autoliquidación por el impuesto. Pero si el Ayuntamiento notifica al vendedor una liquidación, este cuenta tan solo con un mes para recurrirla.

¿Merece la pena realmente reclamar?

Es aquí donde está el quid de la cuestión. El proceso de reclamación es caro y largo (la resolución puede tardar entre 12 y 18 meses), de forma que hay expertos que consideran que este solo compensa si hay mucho dinero en juego y buenas perspectivas. De forma general, se recomienda lo siguiente:

• Si se aporta una prueba pericial, acudir a juicio cuando la reclamación supera los 4.000 o 5.000 euros.
• De no necesitar la pericial, reclamar a partir de los 3.000 euros.