No me devuelven la fianza del alquiler ¿Qué puedo hacer?

Cada vez resulta más frecuente que los propietarios de la vivienda se queden con la fianza una vez finaliza el contrato de alquiler. Pero, ¿Por qué el casero no quiere devolverme la fianza? ¿Qué puedo hacer?
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Vamos a mostrarte cuáles son los verdaderos motivos por los que el propiertario de una vivienda alquilada puede quedarse con la fianza que le entregamos al inicio del contrato.

Si el motivo que alega el casero no se corresponde con alguno de estos supuestos, te damos los pasos necesarios para poder reclamarla incluso por la vía judicial.

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La no devolución de la fianza por parte de los propietarios de la vivienda alquilada suele ser una cuestión cada vez más habitual a la vez que genera muchas consultas a los profesionales.

1. ¿Qué finalidad tiene la fianza?

En primer lugar, debemos preguntarnos cuál es la finalidad que tiene la fianza cuando decidimos alquilar una vivienda. En el momento en el que firmamos el contrato de alquiler o también denominado contrato de arrendamiento, se procede a la entrega de llaves por parte del propietario y nosotros debemos hacerle entrega de la fianza, una cantidad económica que se corresponderá con una o dos mensualidades por adelantado.

La ley poco nos aclara acerca de la finalidad que tiene la fianza, por lo que son los jueces, a través de sus sentencias, los que establecen cuáles son las finalidades que tiene. Así, los tribunales nos dicen que la fianza se entrega para garantizar que los inquilinos cumplen con sus obligaciones como arrendatarios de la vivienda.

Pero ¿cuáles son esas obligaciones? 

Siguiendo con la explicación de los jueces, las obligaciones de los arrendatarios pueden resumirse en dos principales:

A. Económica

La fianza garantiza que los inquilinos harán efectivas las mensualidades tal y cómo han acordado en el contrato de arrendamiento, así como el pago de suministros o cualquier otro concepto que hayan pactado como puede ser el pago del impuesto de las basuras o los gastos de comunidad.

B. Buen uso de la vivienda

Además, la entrega de la fianza pretende garantizar que los arrendatarios hagan un buen uso de la vivienda alquilada, debiendo hacerse cargo de los posibles daños y desperfectos que puedan tener lugar.

Por tanto, la fianza no es más que una cantidad económica que se entrega al propietario de la vivienda con el objetivo de que una vez finalizado el alquiler, se le devuelve el inmueble en buen estado de conservación y sin deudas económicas.

2. Supuestos en los que NO debe devolverse

En cuanto a los supuestos en los que no debe devolverse la fianza, siempre debemos partir de la finalidad por la que se pide, que no es más que la de garantizar que los inquilinos cumplen con sus obligaciones.

Por tanto, los supuestos en los que el casero puede reternernos la fianza estarán basados precisamente en el incumplimiento de esas obligaciones como puede ser el impago de alguna de las cantidades o porque no se ha tenido el deber de cuidado suficiente para mantener la vivienda en buen uso.

De este modo, los supuestos en los que el casero o arrendador de la vivienda podrá retenernos la fianza serán los siguientes:

Daños en el inmueble

Si el inquilino es culpable de un daño en el inmueble, la reparación es responsabilidad suya y así se contempla en la legislación vigente. Por tanto, el propietario podrá retener la fianza en su totalidad o en parte para para poder reparar el daño causado.

Daños que exceden de un normal deterioro

Todos los daños de la vivienda que no se correspondan con el deterioro habitual por el uso también serán responsabilidad del inquilino, por lo que nuevamente el propietario podrá retener la fianza para realizar las reparaciones que sean necesarias.

Impago de cantidades

Si el inquilino al finalizar el contrato deja a deber determinadas cantidades, el propietario también tendrá la facultad de retener la fianza para poder cobrarse la deuda pendiente de recibir.

3. Supuestos en los que SÍ debe devolverse

Cuando los inquilinos hayan cumplido con todas las obligaciones a la finalización del contrato deberán recuperar la fianza que depositaron. Y es aquí donde se generan las controversias, pues los inquilinos y propietarios interpretan de forma distinta los posibles daños o desperfectos que presenta la vivienda.

En relación a los daños del inmueble, el propietario deberá siempre devolver la fianza si nos encontramos en alguno de los siguientes casos:

Daños que necesitan obras de conservación

Según establece la ley de arrendamientos urbanos, el propietario debe hacerse cargo de las de los posibles daños o desperfectos en la vivienda que necesiten obras para que la vivienda pueda ser habitable. De este modo, el propietario no podrá retenernos la fianza alegando que este supuesto.

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. (Ley 29/1994 Arrendamientos Urbanos)

Daños por el uso normal de la vivienda

Igualmente, la ley establece que el desgaste y los posibles daños de la vivienda que tengan que ver con el uso normal del inmueble tampoco serán gastos que deba soportar el inquilino, sino que la responsabilidad de reparación recae sobre el propietario. Por tanto, el desgaste ocasionado por el mero hecho del paso del tiempo no es una responsabilidad del inquilino.

El arrendatario debe devolver la finca al finalizar el alquiler tal como la recibió, con la excepción de aquello que se hubiese desgastado por el paso del tiempo. (Código Civil)

4. Plazo de devolución de la fianza

Otra cuestión interesante tiene que ver con el plazo del que dispone el propietario para devolvernos la fianza.

Según la ley vigente, la fianza deberá devolverse en el plazo máximo de un mes desde que se hace entrega de las llaves por parte de los inquilinos y se devuelve la vivienda a su propietario.

Por tanto, si ha pasado ya un mes y el casero sigue sin restituirnos la fianza, debemos saber que la cantidad empezará a devengar interés legal (para el año 2015 está fijado en un 3.50% anual), por lo que si pasan 30 días sin que el propietario nos devuelva el importe, éste se verá incrementado por los intereses de demora.

5. Vías de reclamación

En cuanto a las vías de reclamación con las que contamos para lograr que el casero nos restituya la fianza, podemos decir que son tres las posibles opciones que tenemos:

Solución amistosa

La primera opción que debe escogerse en primer lugar es siempre la de intentar solucionarlo amistosamente con el propietario.

Deberemos explicarle que la fianza que le entregamos en su día, se hizo con la finalidad de que se cumplieran las obligaciones que como inquilinos nos correspondía, que eran el mantenimiento del inmueble en buen estado de conservación y no deberle cantidad económica alguna. Si entendéis que habéis cumplido con ellas, el propietario debe restituiros la fianza.

El Burofax

Es posible aún habiendo intentado una solución amistosa sigáis sin llegar a un acuerdo. En este caso, lo más recomendable es el envío de un Burofax, en el que se le notifique de forma fehaciente vuestra reclamación, que será la devolución de la fianza.

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Tarifa de precios para el envío de Burofax . Correos 2015

Además de vuestra reclamación, debe constar en el escrito vuestra intención de acudir a la vía judicial si no hace efectivo el importe en el plazo que le hayáis concedido.

El Burofax es un medio de prueba legal frente a terceros, por lo que si finalmente tenemos que emprender acciones judiciales podremos demostrar que se le efectuó la correspondiente reclamación.

Los datos que deberán incluise en el escrito serán como mínimo los siguientes:

 La cuantía Deberemos indicar en el escrito el importe exacto que le estamos reclamando. Es importante que se exprese tanto en cifras como por escrito.
Forma de pago Haremos constar también el modo en el que el propietario deberá restituirnos el importe reclamado, como por ejemplo a través de un ingreso en la cuenta bancaria X.
Plazo Igualmente, se le señalará el plazo del que dispone para hacerlo efectivo.
Intento de comunicación Puede ocurrir que hayamos intentado ponernos en contacto con el propietario y no haya sido posible. En ese caso, también le pondremos en el escrito todos los intentos de comunicación realizados y a través de qué medios (teléfono, mail, fax, etc.).
Medio de prueba Finalmente el propietario debe saber que el envío que realizamos será utilizado para dejar constancia de nuestra reclamación por si fuera necesario en un futuro acudir a la vía judicial.

La vía judicial

Si transcurre el plazo concedido al propietario para que nos devuelva el importe de la fianza sin haberla reintegrado, deberemos entonces emprender acciones judiciales si queremos conseguir la devolución.

En cuanto al procedimiento para llevar a cabo la reclamación de cantidad podría ser recomendable el procedimiento monitorio, ya que es sencillo y no requiere previamente la firma de abogado ni de procurador, sino que nosotros mismos podremos interponer la demanda. Para ello, deberemos rellenar unos impresos que ponen a disposición los juzgados y adjuntaremos una copia del contrato de arrendamiento y el burofax.

Si el propietario se opusiera a la devolución de la fianza, entonces ya se seguiría el proceso a través otros procedimientos en lo cuales sí necesitaría la asistencia de letrado, que podría ser de oficio solicitando la justicia gratuita y procurador.

6. Consejos a la hora de alquilar una vivienda

La mayoría de la veces, el problema de la devolución de la fianza, tal y como apuntábamos anteriormente, tiene lugar porque propietario y el inquilino no interpretan de igual modo determinados desperfectos ocurridos en la vivienda.

De este modo, lo que para el propietario son daños relevantes e importantes, para el inquilino no son más que producidos por el uso normal de la vivienda.

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Realizar fotografías al entrar a una vivienda de alquiler y a la salida, es una forma de poder demostrar el estado del inmueble en el caso de que existan discrepancias con el propietario. Deberá constar siempre la fecha en las que las realizamos.

Con la finalidad de que evitemos en la medida de lo posible estos desencuentros a la finalización del contrato, conviene que adoptemos algunas precauciones tanto a la entrada como a la salida de la vivienda:

  • En el momento en el que alquilamos una vivienda debemos cerciorarnos de que se encuentra en perfecto estado. Si advertimos en ese momento que existen determinados desperfectos, es recomendable que se lo hagamos saber al propietario. Para que quede constancia es importante que se haga a través de un Burofax, pues es el mejor modo de poder demostrar posteriormente que efectivamente se le comunicó.
  • Además, es importante que realicemos fotografías del inmueble en las que aparezca la fecha en que se toman y las conservemos junto con el contrato de alquiler.
  • A la finalización del contrato, debe revisarse el estado de la vivienda junto con el propietario para que quede constancia de que se encuentra en perfecto estado y suscribir un documento con este hecho firmado por ambas partes. Si el propietario no está deacuerdo y existen discrepancias, es importante que nuevamente se tomen fotografías con fecha del estado del inmueble a nuestra salida.

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